SUPERFICIES MESURAGE DES SUPERFICIES PRIVATIVE "LOI CARREZ"

 Diagnostic SUPERFICIES 

POURQUOI ?

COMMENT ?

POURQUOI ?

Les mentions de la SUPERFICIE PRIVATIVE ("loi CARREZ")

et de la SUPERFICIE HABITABLE ("Code de la Construction et de l'Habitation") 

sont obligatoires dès la promesse de vente d'un lot privatif issu d'une copropriété.

Tous les biens en copropriété sont soumis à la "loi CARREZ" et au "CCH", y compris les maisons individuelles lorsqu'elles sont construites sur un terrain en copropriété.

 

! ATTENTION

En cas d’absence de ces mentions, l’acquéreur peut annuler l’acte dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte authentique.

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celles exprimées dans l’acte, l’acquéreur peut demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle au défaut de superficie dans un délai d'UN AN à compter de la signature de l’acte authentique.

Même rectifié dans l’acte authentique, un défaut de superficie dans la promesse de vente peut donner lieu à l’action en réduction de prix.

 

Il existe toujours des confusions entre le terme surface et superficie. Rappelons que la surface désigne une étendue de points dans l’espace, alors que la superficie en est sa mesure, généralement exprimée en m², qui est l’unité légale. Néanmoins, on utilise le terme surface dans les deux sens y compris dans certains textes législatifs.

SUPERFICIE PRIVATIVE

La superficie PRIVATIVE est la superficie totale des planchers des locaux clos et couverts après déduction 

des surfaces occupées par les murs, cloisons et leurs revêtements, 

des embrasures de portes et de fenêtres, 

des marches et cages d'escalier, 

des gaines et conduits, 

et sans tenir compte 

des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m (Article 4-1), 

des lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² (Article 4-2), 

des caves, garages, emplacements de stationnement...

SUPERFICIE HABITABLE

La superficie HABITABLE se calcule sur la base de la superficie PRIVATIVE  

après exclusion 

des sous-sol*

des remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs... extérieurs au logement*

des vérandas et volumes vitrés* prévus à l'article R 111-10, 

des locaux communs et autres dépendances des logements*

des combles non aménagés*

(*locaux ou espaces éventuellement pris en compte selon les cas en superficie PRIVATIVE).

 


! ATTENTION

La "loi CARREZ" n'impose pas au propriétaire-vendeur d'avoir recours à un professionnel pour effectuer le mesurage d'un lot privatif.

Le propriétaire-vendeur peut estimer lui-même la superficie et s'engager personnellement.

Toutefois, l'intervention d'un professionnel du bâtiment, compétent et assuré, est fortement conseillé

En effet, la détermination de la surface privative au sens de la "loi CARREZ" requiert une technique spécifique. De plus, la brièveté des textes réglementaires laisse une place importante à l'interprétation, et seule la connaissance de la jurisprudence permet de les préciser.

! ATTENTION

Faute d'informations avec remise de justificatifs (titre de propriété, plan et réglement de copropriété,...), le technicien "DIMENSIO" ne pourra être tenu responsable des conséquences de la découverte ultérieure de “prise en compte” ou de “non prise en compte” de surfaces soit non privatives, soit non prévues dans les textes. Ce sont par exemple des surfaces communes que s’est attribuées abusivement le Propriétaire-Vendeur (un palier commun annexé à l’entrée privée, etc…), certaines surfaces extérieures transformées en surfaces closes et couvertes sans autorisation (une véranda sur terrasse non autorisée par le règlement de copropriété, etc…) ou certains locaux annexes non habitables transformés en pièces d’habitation (un garage transformé en séjour, un grenier transformé en chambre, etc…).

Bien souvent, le technicien "DIMENSIO" ne connaît pas l’historique des modifications apportées au bien et n’est pas en possession du règlement de copropriété ni des plans d’origine.

La Cour d’appel de Paris, dans un arrêté récent (Paris,1ère A, 5 mai 2009), rappelle à juste titre que le mesureur est un technicien et non un juriste et qu’il n’entre pas dans ses compétences de dire ce qui relève de parties communes à usage exclusif et de parties privatives.

 

C'est pourquoi seul un professionnel expérimenté pourra vous garantir la superficie privative d'un bien immobilier.

TEXTES LÉGAUX
SUPERFICIE PRIVATIVE 
"
loi CARREZ" n°96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété et Décret d'application n°97-532 du 23 mai 1997, intégrés dans l'Article 46 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965.  

SUPERFICIE HABITABLE 
"Code de la Construction et de l'Habitation" article R.111-2.

DURÉE DE VALIDITÉ DU DIAGNOSTIC
ILLIMITÉE si ABSENCE totale de restructuration des lieux, mais...
NON VALIDE (donc à refaire) si des travaux ont été réalisés depuis l'expertise initiale,
voir aussi les autres conditions de "VALIDITÉ" pages "PROPRIÉTAIRES".

NOUVEAUTÉ DEPUIS LE 25 MARS 2009
SUPERFICIE HABITABLE
"loi BOUTIN" n°2009-323 du 25 mars 2009 améliorant la protection des locataires. NB: méthode de calcul différente de la "loi CARREZ" !

COMMENT ?

Le technicien "DiMENSiO" a pour mission l'estimation de la superficie PRIVATIVE selon la "loi CARREZ" et la superficie HABITABLE selon le "CCH" des lots concernés :

La méthode la plus précise pour mesurer une surface quelconque est la triangulation. Cette méthode consiste à décomposer la surface en autant de triangles qu’il est nécessaire pour couvrir toute la surface. On mesure alors les côtés de chaque triangle, ce qui permet d’en déterminer la superficie unitaire et d’obtenir la superficie totale en aditionnant chaque superficie unitaire:

 A l'aide d'un télémètre laser Leica, il effectue le mesurage géométrique de tous les locaux concernés, rendus visibles et accessibles par le propriétaire, et constitutifs des parties privatives du bien immobilier.
 Pour réduire les risques d'erreur, il modélise le contour de chaque local sur un logiciel de CAO qui calcule les surfaces et détecte en même temps toute incohérence de mesure.
 Il détermine la superficie totale PRIVATIVE "loi CARREZ" et la superficie totale HABITABLE "CCH" de chaque lot concerné.
 Il communique à titre indicatif la superficie de chaque local, arrondie au 0.05 m² le plus proche. En effet, le certificat ne vaut uniquement que pour le résultat du calcul de la superficie totale "loi CARREZ", ainsi que pour la superficie totale "CCH" et tant que la structure, la disposition ou l'affection des locaux mesurés ne seront pas modifiées par des travaux d'aménagement.
 Il conclut son expertise par l'établissement d'un rapport joint au Dossier de Diagnostic Technique Immobilier.


INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES

Pour voir un exemple de rapport de ce diagnostic, cliquez sur le lien ci-dessous:
Dossier de Diagnostic Technique Immobilier

! ATTENTION

 ARRÊT DE LA COUR D'APPEL DE PARIS DU 24 FEVRIER 2011

CERTIFICAT DE SUPERFICIES "LOI CARREZ"

 VALABLE ET OPPOSABLE UN AN SEULEMENT

!!!

RAPPEL : La "LOI CARREZ" du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété précise que l'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'UN AN à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

Ce délai d’UN AN commence donc à courir à compter de la date de la vente réalisée par le PROPRIETAIRE dont le NOM est mentionné sur le certificat de mesurage,  

et NON à compter de la découverte d’une erreur de mesurage par l’acquéreur.

Pour autant, on ne pourrait en déduire que le mesureur dont le certificat serait erroné est à l’abri de tout recours à l’expiration de ce délai d’un an.

En effet, il arrive que l’acquéreur laisse passer le délai d’un an car il ne s’aperçoit que tardivement d’une erreur dans la superficie annoncée (souvent, il constate l’erreur lors de travaux ou au moment de la revente).

Le délai d’UN AN étant expiré, il se voit privé d’un recours à l’encontre du vendeur.

Le nouveau propriétaire engage alors une action en responsabilité à l’encontre du vendeur, en soutenant qu’il a subi un préjudice, pour avoir acquis trop cher du fait de l’erreur de mesurage invoquée*.

La jurisprudence était jusqu’à présent quasi-inexistante en la matière,

*mais un arrêt vient d’être rendu par la Cour d’appel de Paris (24 février 2011) :

« La Cour considère en effet, comme le soutenait le mesureur, que, dans ce cas, le préjudice invoqué par l’acquéreur n’est pas la conséquence d’une erreur de mesurage mais résulte du fait que l’acquéreur n’a pas engagé son action dans le délai de rigueur d’UN AN ».

En termes plus juridiques, il n’existe pas de lien de causalité direct entre la faute invoquée à l’encontre du mesureur et le préjudice allégué par l’acquéreur.

Dans cette affaire, l’erreur de mesurage était incontestable, mais les acquéreurs, manifestement, n’avaient pas fait de la surface une condition déterminante de leur achat, puisque la superficie n’était pas mentionnée dans le compromis, dont ils n’ont pas sollicité la nullité. De même, ce n’est que plusieurs années après la vente qu’ils ont découvert une distorsion entre la surface réelle et celle mentionnée dans leur acte d’acquisition. 

S'ils avaient engagé leur action de diminution du prix contre le vendeur dans le délai d'UN AN, ils auraient obtenu satisfaction et n'auraient plus alors subi de préjudice. 

Faute de l'avoir fait, ils ne peuvent s'en prendre qu'à eux-mêmes et n'ont plus la possibilité de se retourner contre le vendeur, même si le mesureur a commis une erreur.